Koupě starého domu a rekonstrukce střechy | Přestavba zemědělské usedlosti na RD

Právě jste se dohodli, že bydlení v podnájmu, v paneláku, a nebo dokonce u rodičů, už pro vás není to pravé a začnete přemýšlet o tom, jak skvělé by bylo bydlet ve vlastním domě: nikdo by vám neříkal, co a jak máte dělat, měli byste vlastní zahradu a peníze byste investovali do svého.

Pořídit si nový dům nebo zrekonstruovat starý?

Zpětně jste spočítali, co jste zaplatili na nájmech, udržování bytu na vlastní náklady, atd. a zjistili jste, že by za to možná už půlka domu byla.

Zpočátku budete mít dilema, jestli si pořídit starší nemovitost, určenou k zrekonstruování, nebo postavit dům nový. Zde je třeba vycházet z vaší současné finanční situace, zvážit budoucí ekonomické možnosti a také zohlednit potřeby vaší celé rodiny:

• kolik bude potřeba místností
• jestli je nutné zřídit kancelář nebo pokoj pro hosty
• zda bude budova přízemní nebo patrová
• a co garáž, dílna či další technické místnosti?
• jak velká má být zahrada či budete-li chovat drobné zvířectvo, a podobně.

Na tyto otázky budete nějaký čas hledat odpovědi, dnem i nocí budete přemýšlet a počítat, až nakonec dojdete k zásadnímu rozhodnutí: koupíte starší dům k rekonstrukci!

Trošku se vám po tomto rozhodnutí uleví, neboť z vás spadne prvotní vlna napětí, ale vzápětí je nutné pořádně se nadechnout, protože vlastně teprve teď to všechno začíná…

Co všechno jsme před zahájením stavebních prací potřebovali zajisti?

Předem jste promysleli, jak budete pořízení nemovitosti a rekonstrukční práce financovat – buď vlastními prostředky anebo hypotékou, případně kombinací obojího; nechali jste nakreslit plány, stanovili a rozepsali harmonogram prací a oběhli jste příslušné úřady: na Stavební úřad zajděte vždy; zde vám na základě rozpisu rekonstrukčních prací sdělí, zda máte ohlašovací povinnost (většinou je ohláška nutná při zásahu do nosných prvků budovy nebo při změně vzhledu nemovitosti), anebo zda dokonce potřebujete povolení stavby (například při stavbě čističky odpadních vod – zde je nutné jednat i s vodohospodáři; při stavbě nové jímky, bazénu, anebo jestliže je budova kulturní památkou, a podobně).

Svépomocí nebo si objednat stavební firmu?

Také se musíte včas rozhodnout, jestli rekonstrukci domu zadáte odborné firmě nebo budete rekonstruovat svépomocí.

V případě svépomoci – pokud nejste sami odborníci na vodoinstalační a elektroinstalační práce, topné systémy a další vnitřní technologie – sjednejte si včas na tyto činnosti řemeslníky či specializovanou firmu, abyste mohli i nadále postupovat podle stanoveného harmonogramu a nedocházelo ke zbytečným časovým prodlevám.

Těchto pár rad, podložených vlastní zkušeností, je určeno spíše pro ty, kteří si troufnou pustit se úprav nového obydlí sami:

Koupě nemovitosti

Naše rodina preferovala větší dům s velkou zahradou, a to nejlépe na vesnici – vzhledem k našemu vztahu k přírodě. Koupě se zdařila zhruba podle našich představ, až na to, že vše, co na pozemku stálo, bylo v naprosto dezolátním stavu!

Původní účel užívání této nemovitosti byl zemědělská usedlost, čili statek.

Ten však byl velmi dlouho neobydlený a neudržovaný, čímž došlo k znehodnocení všech vnitřních částí domu (podlahy, omítky, vodovodní, topný a odpadový systém) a střechy a projevila se značná vlhkost celé zadní zdi domu.

Typ našich rekonstrukčních prací nepotřeboval ohlašovací povinnost, neboť se v podstatě jednalo o výměnu stávajících systémů a zařízení, stavební úpravy a udržovací práce nezasahovaly do nosných konstrukcí, neměnil se vzhled budovy, zachována zůstala i vnitřní dispozice – měla se docílit obyvatelnost a znovu užívání domu.

Na závěr úředních povinností bylo potřeba prostřednictvím Stavebního úřadu požádat Katastrální úřad o změnu ze zemědělské usedlosti na rodinný dům.

A potom už zbývalo jen vykasat si rukávy a zvesela a odvážně se pustit do úkolu, který jsme rozplánovali na 24 měsíců.

1. etapa: Rekonstrukce střechy

Po zajištění potřebného materiálu (tašky, latě, folie, spojovací materiál, nové okapové roury a žlaby, zateplovací vata, aj., a po vyklizení půdy (hrůza!) začala –  po domluvě s tesařem a v příhodném slunečném počasí – oprava střechy.

Bourací práce

Nejprve byla rozebrána původní střešní krytina – tady nezapomeňte předem zajistit kontejner, anebo auto na průběžný odvoz odpadu, aby se vám nehromadil na pozemku; a také ochotné pomocníky. Ideální je házet staré tašky ze střechy rovnou na vlek nebo kontejner. Většinou se trefíte.

Pak začalo pršet. Co pršet – 3 dny lilo jako z konve! Ani igelitové plachty, kterými jsme otevřenou střechu narychlo přikryli, moc nepomohly; vítr je částečně serval, takže do domu stejně napršelo, což jsme vysoušeli několik dní.

Poté následovalo odstranění původního laťování a současně se likvidovalo oplechování vikýře a žlaby s okapy. Laťování jsme zčásti vyhodili kvůli hřebíkům, část jsme pořezali na topení.

Výměna poškozených částí krovu

Při obnažení střechy byly zjištěny některé závady, které nebyly před jejím rozebráním patrné. Jednalo se především o výměnu některých nosných částí krovu (několik krokví a části pozednic) a opravy stropních trámů – zpevnění dřevěnými příložkami.

Tím jsme se dostali do situace, kdy jsme vlastně prováděli zásah do konstrukce domu a museli jsme dodatečně podat Ohlášku stavby na Stavebním úřadě. Ještě před vyjádřením Stavebního úřadu k ohlašovací povinnosti jsme zajistili výrobu a dovoz nových trámů, aby oprava výše uvedených závad proběhla plynule a nenarušila příliš sled prací.

K takovým podobným vícepracím – můžeme si je zde nazvat skryté vady – došlo během celé rekonstrukce několikrát. Jejich celková hodnota činila kolem 180 tisíc korun. Takže i s takovými náklady je nutné předem počítat.

Skladba nového střešního pláště

Na opravenou nosnou konstrukci střechy byla umístěna parotěsná fólie a nové laťování. Poté se mohly začít pokládat na střechu nové tašky, které jsme na půdu dopravili ručně, pěkně v řadě na žebříku, jako štafetový kolík – no byly jich stovky a zdálo se, že tato činnost nikdy neskončí. Ještě že máme dost příbuzných, kteří byli ochotni přiložit ruku k dílu.

Celý průběh prací si řídil mistr tesař a sám prováděl odborné práce, k ruce však měl – jak už bylo uvedeno – několik pomocníků, včetně našich rukou.

Při opravě střechy byly zároveň prohlédnuty komíny a na nich provedeny drobné opravy. Teď už zbývalo jen pod novou střechou začít s instalací minerální vaty (při této činnosti důrazně doporučuji pracovat v ochranném obleku, rukavicích a brýlích!), neboť v části půdy je zřízené podkrovní bydlení. Jeho úpravy proběhnou až v poslední fázi.

Aby vata pod střechou dobře „seděla“ a držela, předem jsme provedli jakési provázání trámů – zkrátka propletli jsme mezi trámy pevnější provázky a vytvořili tak rastr, mezi nějž a střechu se vata o tloušťce 12 cm zasune. Tato činnost patřila mezi ty méně příjemné, obzvlášť když si naše děti s provázkem pohrály a na různých místech ho na tom velkém klubku přestříhaly. No to bylo navázaných uzlíků!

Nicméně i s tímto úkolem jsme se statečně poprali a pak už jen s potěšením prohlíželi hotové dílo.

Jednu etapu z osmi naplánovaných jsme s menšími i většími útrapami zvládli.

Dům máme pod střechou!